Huyền thoại Hằng Đại – Giải mã người đàn ông giầu nhất TQ – Hứa Gia Ấn – tác giả: Trương Thủ Cương
Hứa Gia Ấn vượt qua tuổi thơ nghèo kho bằng sự làm việc chăm chỉ với thời gian lao động với cường độ cao, qly chi tiết và khả năng triển khai nhanh chóng bậc nhất TQ. Năm 1996, cty Hằng Đại đc thành lập, năm 1999 cty nhẩy vọt thành cty bđs lớn thứ 7 tại Quảng Châu, năm 2003 đứng thứ nhất ở Quảng Châu, năm 2004 đứng trong top 10 cty bđs lon nhat TQ, nằm trong top 500 cty lớn nhất TQ. Năm 2004, đưa 200 nhân viên đi phát triển bds tai các thành phố cấp 2. Năm 2006, làm với GS để chuẩn bị IPO. Năm 2008, doanh thu đột phá 10 bil¥, tháng 11/2009, niêm yết trên HKx cty ngoài quốc doanh lớn nhất niêm yết tại HK voi von hoan70bil hkd đưa ông thành tỷ phú giầu nhất TQ năm 2009. Năm 2010, doanh thu vượt 50 bil¥ tiếp tục số 1 tại TQ. Năm 2011, tiếp tục tăng vọt chiếm vị trí số 1 cả về doanh thu, lợi nhuận, diện tích xây dựng, diện tích bán hàng trên toàn TQ và liên tục duy trì tới nay. Tầm nhìn thành cty bđs lớn nhất thế giới của Hằng Đại sẽ tới rất nhanh sau đó. Mô hình qly của ông đc ứng dụng từ mô hình qly hiện đại của Peter F.Drucker.
Khủng hoảng năm 2008 làm thị trg bđs TQ tê liệt, các đối thủ chế nhạo Hằng Đại và Hứa Gia Ấn rằng 1 kẻ mạo hiểm, cờ bạc và sẽ sụp đổ, nhưng ông đã ipo thành công năm 2009 và trở lại mạnh mẽ với ngôi vương ngành bđs. Cuộc cạnh tranh của các cty bđs TQ cũng vô cùng khốc liệt cho ngôi vị ông vua bđs. Hằng Đại của Hứa Gia Ấn đứng đầu về doanh thu bđs Evergrand (311 bil¥), Greenland (290 bil¥), Vanke (243 bil¥), Country Garden (227 bil¥), Poly (146 bil¥). Nhưng xét theo số gtri căn hộ bán ra nam 2018thì Country Garden (727 bil¥), Vanke (607 bil¥), Evergrand (551 bil¥), Sunac (460 bil¥), Poly (405 bil¥). Cạnh tranh và tốc độ và quy mô bán hàng của top 5 dno bđs TQ này là vô cùng lớn so với các dno bđs trên toàn cầu và khẳng định thị trg bds TQ là thị trường lớn top đầu thế giới.
1. Không ngừng cạnh tranh phấn đấu – chàng thanh niên nghèo không từ bỏ ước mơ
Hứa Gia Ấn sinh ra tại Hà Nam, nơi đc coi là nơi chiếm 1/2 lịch sử TQ mà còn có tên gọi là Trung Nguyên. Người có anhe hưởng nhất tại Thái Khang quê hương ông là Cao Sài đệ tử quan trọng bậc nhất của Khổng Tử. Cha ông là 1 cựu quân nhân và rất có ảnh hưởng tới ông trong phong cách chỉ huy chặt chẽ của quân đội và sự hiệu quả trong việc tuân thủ tuyệt tối và kỷ luật thép cua quân đội. Mẹ ông mất sớm so bệnh máu trắng và ông sống cùng bà nội và bố, ông là độc đinh trong nhà.
Tốt nghiệp cấp 3, lúc đó trường đh đóng cửa nên ông đi làm các cv vặt tại thôn nhà. Ông làm mọi việc trong 2 năm này từ bảo vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên lái máy kéo,…
Năm 1977, đại học mở lại ông đky đi thi nhưng ko thành công. Ông quay lạo trường cấp 3 ôn tập lại và thi đỗ đh vào năm 1978. Trước năm 1978, thị trg bđs là k o tồn tại ở TQ do quy định cấm mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tièn thuê nhà lại rất rẻ, xây dựng phân phối nhà bị nhà nc ksoat. Cuộc sống của ông đói nghèo với ko có áo ấm, ko có chăn, trời lạnh nằm đống rơm cho ấm. Điều này đã thôi thúc những nhà lđ tương lai sinh ra lớn lên trong cách mạng văn hoá và cảnh nghèo đói khát vọng làm giầu sau này, khát vọng rời khỏi nông thôn tìm cuộc sống tốt hơn cho bản thân và cho gia đình.
2. Thời thanh xuân đầy nhiệt huyết
Năm 20 tuổi, Hứa Gia Ấn nhập học ĐH gang thép Vũ Hán, học khoa luyện kim, chuyên ngành xử lý nhiệt. Ông quyết tâm thoát nghèo và không muốn quay về quê nữa. Năm 1978, có hon 8tr người đky thi đại học và có 400k người đỗ đại học. Trong thời gian học đại học, Hứa Gia Ấn chủ yếu làm công việc dọn dẹp lau dọn suốt 4 năm này. Nhân viên vệ sinh trong 4 năm này giúp ông có thêm 1 chút đồ ăn hàng ngày. Học đh của ông và thế hệ ông hoàn toàn do tiền trợ cấp của chính phủ khoảng 10¥/tháng. Hứa Gia Ấn lúc đó cũng ko có gì nổi bật so với bạn đồng trang lứa ngoài việc ông khá chăm chỉ, làm việc chi tiết. Việc chi tiết nhiều nhất của ông khi học đh là ăn bát mì kho nong 1xu/bát.
Năm 1978, cũng là năm thay đổi cho ngành bđs TQ khi Đặng Tiểu Bình bắt đầu ý tưởng và cho phép kdoanh bđs. Năm 1979, TQ bắt đầu thử nghiệm bán nhà thương mại nhưng lg bán ra rất ít do tiền thuê nhà đang rất rẻ cũng như vđề sở hữuko rõ ràng để giao dịch mua đi bán lại nên người dân còn e ngại mua nhà ở. Cty nhà ở Thâm Quyến là cty bđs đầu tiên đc thành lập ở TQ để sx và bán nhà thương mại. Năm 1981, pháp lệnh nhà ở ra đời và đc coi là năm khai sinh ra ngành bđs tại TQ.
3. 10 năm khó khăn lỗ lực
Sau khi tốt nghiệp đh Vũ Hán, ông bị phân về cty thép Vũ Dương thuộc tp Vũ Vương thuộc tỉnh Hà Nam, nơi cách quê ông 2h đi xe. Tuy nhiên đây lại ko phải mong muôn thoát ly khỏi quê hương của mình từ trước. Tuy ko hài lòng, ông nhanh chóng điều chỉnh đc tâm ký và bắt tay vào làm việc. Ông nghiên cứu 300 cách qly lò nung, nhà máy vừa khởi động chạy lại nên Hứa Gia Ấn đc trọng dụng vì thế hệ tri thức kỹ thuật đầu tiên về nhà máy. Ông đc thoải mái áp dụng nhiều ý tưởng qly sx vào phân xưởng, sau 2 năm ông đc bổ nhiệm xưởng phó xưởng sx. Hứa Gia Ấn chuyên về lưu trình xly nhiệt chuyên để làm cho thép có sự dẻo dai theo yêu cầu kỹ thuật.
Sau vài năm, gang thép Vũ Dương trở thành đơn vị sx rất hiệu quả với hơn 300 nhân viên làm việc 24/7 với 3 ca sx liên tục. Hứa Gia Ấn đối ngoại cứng rắn, đối nội mèm dẻo. Năng lực giao lưu qh của Hứa Gia Ấn là vô cùng tốt từ lúc còn trẻ. Ông đặt ra rất nhiều quy định chi tiết và thực hiện cứng rắn tù các quy định chi tiết đó với các nhân viên sx. Mặc dù đc coi trọng trong sx và qly ở Vũ Dương, nhưng sau 10 năm ông không thấy có thể phát triển đc nữa nên ông rời khỏi Vũ Dương và tại đó ông đã thử nghiệm thành công hầu hết mọi chiến lg qly của mình sau này.
Năm 1982, bđs bắt đầu đc quảng cáo, năm 1984 hàng loạt cty bđs lớn tại TQ ra đời như Vanke cũng trong năm này và tập trung chính tại đặc khu Thâm Quyến nơi có chính sách cởi mở nhất tại TQ lúc đó. Năm 1988, quy định quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng và cho thuê lại đã cởi trói cho ngành bđs TQ phát triển mạnh mẽ. Lúc đó các nhân vật máu mặt ngành bđa bắt đầu nổi lên kiếng tiền nhanh chóng trong khi Hứa Gia Ấn vẫn loanh quanh làm chủ nhiệm nhà máy Thép Vũ Dương cùng vợ con. Hứa Gia Ấn thật ra đã tham gia bđa muộn hơn khá nhiều so với những người khác.
4. Những năm tháng dữ dội – nhân viên làm công ko yên phận tại Thâm Quyến
Năm 1992, Đặng Tiểu Bình có chuyến đi tuần thú phương Nam nổi tiếng và đã kích thích cả nc kdoanh với hơn 100k quan chức nghỉ việc ra kdoanh và họ có lợi thế về qhe với khối nhà nc. Năm nay các nhà đầu cơ bđs cũng đã bắt đầu tích luỹ đc khá nhiều tiền. Năm này cũng là năm chứng kiến Hứa Gia Ấn rời bát cơm sắt dno nhà nước và gđoan 1992-1993 rất rất nhiều các nhà dno và tỷ phú TQ khởi nghiệp trong giai đoạn này.
Năm này, Hứa Gia Ấn mang cv hơn 30 trang đến Thâm Quyến xin việc nhưng hơn 1 tháng ông ko thể tìm đc việc làm và rơi vào khủng hoảng tinh thần. Sau đó ông nghe bạn giảm cv xuống 2 trang và đc 3 cty mời phỏng vấn. Và ông đã trúng tuyển vào cty Delta với lương 300¥. Ông làm nhân viên kdoanh tại đây và ông nhận tất cả mọi người làm sư phụ mình để học hỏi vì trước đó ông thuần tuý làm qly kỹ thuật mà chưa có sự am hiểu gì về kdoanh và bđs. Tại đây ông đã học hỏi đc rất nhiều trong kdoanh và qly kdoanh, ông lúc đó còn ko biết tỷ lệ xây dựng là gì. Ông sau khi vào cty đã phải nhờ bạn để giành đc vụ làm ăn đầu tiên đem về cho cty lãi 100k¥, sau đó ông đx thăng chức thang trưởng phòng kdoanh. Sau đó ông liên tục tìm kiếm các thương vụ làm ăn khác. Sau đó Hứa Gia Ấn đề xuất lập cty liên doanh với cty gang thép Vũ Dương, ông đc bổ nhiệm tgđ của cty con Panda này. Nhờ qly kdoanh tốt, ông vay 1k¥ của bạn để kdoanh và khá thành công.
Trong gđoạn này, cha vợ ông ốm và qua đời, hoàn cảnh thiếu thốn của gđình lúc đó làm ông vô cùng tủi nhục, vợ và con trai 6 thang tuổi của ông sống ở quê nhà, 1 mình ông làm và ở Thâm Quyến ơ ngay tại nhà ăn cty. Sau đó ông thuê chung phòng với bạn ông và ông ở 1 phòng 7 ng trong gđình ông gồm vợ chồng ông, con trai họ, bố đẻ, bà nội và mẹ vợ ông cùng ở trong căn phòng thuê đó. Hoàn cảnh sinh sống khá cơ cực ở tp của ông. Sau đó ông chuyển đến Quảng Châu bắt đầu kdoanh bđs cho cty Delta. Năm 1995, Hứa Gia Ấn qly kdoanh hoa viên Đảo Ngọc thành công đem lại hơn 200tr¥ lợi nhuận cho cty nhưng lương ông vẫn chỉ 3k¥/tháng, lương ko đủ lo cho cả gđình nên Hứa Gia Ấn quyết tâm ra đi tự kdoanh để thay đổi cuộc sống của bản thân và gđình ông.
Gđoạn này bùng nổ đầu cơ đất đai tại Hải Nam, hàng loạt cty bđs mọc ra vô khối ng đầu cơ bđs trở lên giầu có tại Hải Nam. Đang hừng hực khí thế, đột nhiên quốc hội TQ dừng ko cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nhà của vào năm 1993, bong bóng vỡ tan, chỉ có khoảng 30-40/5.000 cty bđs đào thoát khỏi cua sụp đổ này, thị trg Hải Nam đóng băng hơn 20 năm kể từ đó dù năm 1994, quốc hội TQ đã cho giao dịch bđs trở lại.
5. Thời kỳ bắt đầu phát triển – Điểm khởi đầu của 1 đế quốc bđs
Năm 1997, khi khủng hoảng tài chính Châu Á nổ ra, thủ tướng TQ Chu Dung Cơ muốn đẩy mạnh ngành bđs TQ đã tiến hành cải cách bỏ phân phối nhà, mở của tín dụng bđs cho người dân vay mua nhà trả góp đã tạo ra cú đột phá lớn lao cho ngành bđa TQ. Những năm 2000-2003 là những năm bùng nổ mạnh mẽ của thị trg bđs TQ với 35% tỷ phú TQ đc xếp hạng là từ kdoanh bđs, đến Nhậm Chính Phi của Huawei cũng bị kích thích định bán Huawei cho Motorola lấy 10bil¥ để đi kdoanh bđs.
Năm 1997 này, Hứa Gia Ấn cũng chính thức tham gia vào thị trg Bđs với việc mua lại mảnh đất để xd Kim Bích Garden. Mảnh đất ông mua do cty dược phẩm nhà nc từ bỏ nên ông nhận thấy cơ hội cực tốt đã tham gia đàm phán mua lại, ông mua với giá 500tr¥, ông vay đc ngân hàng 600tr¥, ông trả tiền đất 500tr¥ trả chậm từng kỳ, ứng cho nhà thầu xd 5% còn 5% ông dùng vốn lưu động hoạt động cho cty. Dự án Kim Bích Garden của ông hơn 500k ¥. xây hơn 2tr m2 sàn, mở bán với giá vừa phải so với các cty khách nên ngay ngày mở bán đầu tiên đã bán đc 80tr¥, thêm vào đó lúc đó mới xây 1 tầng đã bán thu tiền đc ko như quy định hiện nay xây 50% mới đc bán nên việc quay vòng vốn tốt hơn cho Hứa Gia Ấn. Sau gđ 1 thành công có nhiều vốn, Hứa Gia Ấn tiến hành cải tạo cảnh quan ở gđ 2 và bán đc giá cao hơn hẳn gđ 1. Dự án Kim Bích Garden của ông trở thành 50 dự án tiêu biểu tại TQ, trong năm có dự án, trong năm xây dựng hoàn thành, trong năm bán hàng. Thành tích kdoanh dự án này cực kỳ nhanh chóng và kỷ lục ông lập ra trong ngành bđs TQ. Dự án này làm ông nhẩy vọt thành cty bđs lớn thứ 3 tại Quảng Châu sau 2,5 năm kdoan chính thức và cũng làm ông hiểu rõ sưc mạnh của việc ksoat vốn lưu động trog kdoanh. Sau đó hàng loạt các Kim Bích ra đời khắp Quảng Châu và Hằng Đại nhẩy vọt lên vị trí số 1 tại Quảng Châu, và nằm trong top 500 dno lớn nhất TQ.
Năm 2004, đây là năm có bước ngoặt chiến lược của Hằng Đại. Năm này quy định của nhà nc cấm giao đất mà mọi loại đất phải tiến hành đấu giá công khai. Trước đó giá đất đã tăng mạnh khắp nơi và lo ngại về bong bóng bđs bắt đầu có tại TQ và các nhà nghiên cứu rất lo ngại về bong bóng bđs tại TQ có thể nổ vào thời gian tới. Tuy nhiên, thực tế giá nhà tiếp tục tăng vọt và không có dấu hiệu bong bóng vỡ. Các mức giá bán nhà liên tục tăng mặc dù gây lo ngại cho các nhà qly cũng làm 1 số cty bđs lo ngại và giảm việc kdoanh lại để phòng thủ bong bóng bđs. Sau gđoạn thành công ban đầu, Hứa Gia Ấn tập trung phát triển các sản phẩm chất lg cao, chuyên xd hàng cao cấp và xây dựng thương hiệu, năm này ông đã đập bỏ Kim Bích Century trị giá 10tr¥ để xây lại theo tiêu chuẩn mới của mình và tập trung vào hàng cao cấp và trung cấp. Hàng trung và cao cấp với nhà ở của Hằng Đại chiếm 70%, khu nghỉ dưỡng là 15% trong cơ cấu sản phẩm của cty. Cty cũng mở rộng ra ngoài Quảng Châu và tới hơn 50 thành phố bên ngoài Quảng Châu. Hằng Đại dùng 1,5 năm phát triển ra 25 thành phố tại TQ trong khi Vanke cần 10 năm để ra 29 thành phố. Tốc độ của Hằng Đại là rất đáng kinh ngạc. Năm này tư tuy qly chất lg sản phẩm là đc đề cao, đây là bước chuyển thay đổi cho toàn bộ nhân viên trong cty. Trước đây Hằng Đại dùng nhà thầu nhỏ để tk chi phí, giờ chuyển sang dùng nhà thầu thi công tốt nhất TQ, tiêu chuẩn cfi/m2 tăng lên với nội thất cao cấp.
Để thực hiện chiến lược, các tp cấp 1 rất khốc liệt nên ông bắt đầu tập trung vào các to cấp 2 và 1 phần các tp cấp 3 như Thành Đô, Nam Kinh, Vũ Hán đang phát triển nhanh và giá đất khá rẻ. Cty đã cử 200 ng đi khắp 22 thành phố ở TQ đi thu gom đất, từ 2004-2007 ông đã tích luỹ đất tăng 9 lần so với năm 2006 để chuẩn bị cho ipo cty năm 2008 ở nc ngoài.
4 điều cần thiết cho kdoanh bđs của ông: có sản phẩm, đất đai, nhân tài và vônd để kdoanh.
6. Mũi tên lao nhanh về phía trước
Năm
2007-2008, khủng hoảng tài chính nổ ra, nguồn vốn cty gặp vô và khó khăn và cty phải qđịnh bán bớt đất trả nợ hay tiếp rục xây dựng để phát triển thành sản phẩm thương mại để bán. Năm 2006, sàn hongkong có 13 cty TQ listed chiếm 96% tổng vốn hoá cty TQ listed tại nc ngoài còn 4% tại sàn Nasdaq với 6 cty TQ. Năm 2006 này Hằng Đại cũng chỉ nằm trong top 5 cty bđs tại Hoa Nam và ko quá nổi tiếng. Lúc đó cty đang chuẩn bị ipo với nhiều kỳ vọng lớn. Thang 3/2008, Cty ước tính khi ipo có gtri 120ty hkd và Hứa Gia Ấn có thể đạt tài sản 80bil hkd. Sau khi thị trg sụp đổ, giá trị cty tụt giảm ko phanh tại sàn Mỹ, lúc đó Hằng Đại chuẩn bin ipo tại Mỹ đã phải hoãn lại và từ bỏ thương vụ ipo này. Năm 2006 này hàng loạt cty bđs TQ cũng niêm yết tại HK. Các nđt chiến lược cũng đã đc xđịnh và đã tham gia vào cty năm đó như ML, Temasek, DB,… tuy nhiên, thị trường sụp đổ toàn cầu từ US lan ra khắp thế giới và giá ipo dự kiến bị giảm -85% so với giá dự kiến. Ông thấy giá quá thấp và từ bỏ việc ipo. Sau khi Hằng Đại ipo thất bại, 40 cty bđs khác dự kiến ipo cũng phải từ bỏ theo. Lúc đó Hằng Đại cơ 32 dự án đang triển khai, vốn kdoanh thiếu hụt tới 15bil¥, do chỉ có 2-3 dự án có dòng tiền và do tích trữ quá nhiều đất đai trước đó làm khung hoảng vốn lưu động tại cty. Hàng loạt bài báo miêu tả Hằng Đại chuẩn bị sụp đổ, cty chỉ có thể huy động vốn từ nc ngoài hoặc phải bán dự án, bán đất hoặc sụp đổ.
Lúc đó ông đã chuẩn bị đầy đủ sản phẩm, đất đai và nhân lực triển khai nhưng lại thiếu vốn trầm trọng, vốn lúc đó là cần thiết để cty ông có thể triển khai dự án. Khủng hoảng bùng nổ và mọi kênh huy động vốn của Hằng Đại bị đóng băng hoàn toàn. Các kênh huy động trong nước bị bế tắc, lúc đó Hứa Gia Ân tập trung tìm kiếm vốn từ nc ngoài mà chu yeu từ Hongkong.
Trong hoàn cảnh khó khăn này, Hứa Gia Ấn dành 3 tháng tại HK để tìm kiếm nguồn vốn bổ sung cho cty. Thông qua cty dvu qly người nổi tiếng, Hứa Gia Ấn quen biết Trịnh Dụ Đồng chủ tịch cty Tân Thế Giới tại HK, ông đã trở thành bạn thân thiết của ông và đã trở thành hiệp sỹ trắng đtu 150tr usd vào Hằng Đại, ngoài ta ôny còn giúp Hằng Đại Huy động từ các quỹ đtu và ngân hàng đtu từ Trung Đông, ML, DB và đã huy động đc 506tr usd vào đúng lúc nguy cấp này cứu Hằng Đại, 1 phần vì ML, DB vốn là cđ cũ nộp thêm để tự cứu mình. Sau thương vụ private Placement này vốn chủ cty lên 1bil$. Ngoài ra Trịnh Dụ Đồng còn đtu thêm 750tr¥ vào Hằng Đại.
Tháng 10/2008, Hằng Đại mở bán hàng loạt dự án với 18 dự án, cty mở bán ngày đầu -7,5% so với giá công bố. Cty đac thu về 5bil¥ ngay trong tháng 10 này. Trước 2006, cty thường mở bán gía thấp hơn bình quân để lấy số lg và dòng tiền. Sau đó cty bỏ phương pháp hày năm 206-2008. Nhưng do khó khăn tài chính nên cty lại quay về cách bán giảm giá để lấy dòng tiền cho cty sớm nhất có thể. Vượt qua thởi kỳ này, thị trường bđs TQ lại quay trở lại mạnh mẽ và Hằng Đại tiếp tục vươn lên với thị phần 25% thị trường năm 2008 do cty đẩy mạnh kdoanh trong khi các cty khác thu hẹp kdoanh do khủng hoảng. Năm 2009, thị trg bđs TQ lại bùng nổ với giá đấu thầu cao nhất trong lịch sự tới đó, 73% các giao dịch giá cao nhất rơi vào năm 2009 này. 2 quý đầu năm 2009, đạt kqkd >10bil¥, diện tích dang xây dựng 15tr m2 vượt ca Vanke, khánh thành kháh sạn 5*, mở bán 27 toà nhà trung tâm tại các tp chính với chiết khấu -8,5% so với giá mở bán. Thông tin tốt liên tục đc đưa ra. Tháng 10/2009, cty chính thức khởi động lại việc ipo cty do sức ép của các nđt tài chính từ Wall Street sau khi đtu vào cty 3 năm.
Ngày 6/11/2009, Hằng Đại chính thức IPO tại HK với 10,8% cổ phần và huy động đc 10,8bil hkd. Các cty như ML, DB, Temasek kiếm đc lợi nhuận gấp 3lần, còn Hứa Gia Ấn sở hữu 47,9bil hkd vượt qua tỷ phú Vương Truyền Phúc – chủ tịch BYD sở hữu 39,6bil hkd. Lúc này bản thân Hứa Gia Ấn vẫn ở nhà thuê chưa có bđs riêng, cty ông vẫn đi thuê văn phòng làm việc chưa có vp riêng, ông vẫn làm việc 2-3h sáng, vẫn ăn cơm hộp ở văn phòng, ở nhà vẫn ăn màn thầu và đơn giản, ông vẫn ko tiêu tiền xa xỉ gì rất bình dị.
Trong gđoạn 2008, trong lúc khó khăn, các nhà báo tại TQ thi nhau tìm kiếm thông tin vềp pháp lý dự án của cty, nguồn tiền mua, đất lấy từ đâu,… và soi mói cty rất nhiều, hầu hết đều miêu tả cty sắp sụp đổ làm cac ngân hàng trong nc ko cho vay nữa, các ngân hàng nc ngoài e ngại gia hạn nợ cho ông. Nhiều lúc thuyết phục ngân hàng nc ngoài gia hạn nợ thì lại có bài báo tại TQ nói Hằng Đại sắp phá sản và ngân hàng lại trì hoãn để xem xét tiếp. Cty thực sự gặp vô vàn khó khăn lúc đó, nhưng cty lúc đó cũng vân chưa phải bán dự án dở dang hay bán 2tr m2 chưa hình thành trước để cân đối dòng tiền ngắn hạn, thật ra cty vẫn trong tầm ksoat, nếu cty phải bán dự án doả dang hay bán trước 2tr m2 thì dù có 10bil¥ duy trì cty cũng có thể làm suy yếu tín dụng cty và càng khó vay vốn trong tương lai cũng như làm suy yếu tín dụng để huy động vốn nc ngoài. Hứa Gia Ấn trong năm này cũng phải đền bù 1,2bil hkd cho các ndt vì cam kết giá cp cho các nđt và khi đó giá cp bị sụt giảm và cá nhân ông đã đứng ra đền bù cho nđt khi đó.
Năm 2010, sau gđ bùng nổ năm 2009, thị trg ck quốc tế và HK lại sụt giảm, giá cp Hằng Đại sụt giảm -40% so với đỉnh khi niêm yết. Sự sụt giảm giá này làm các khoản lợi nhuận của các nđt tiềm năng cũng bụ sụt giảm mạnh từ mức lãi 170% chỉ còn 30%, ông cũng yêu cầu mọi cđ chiến lc ko đc bán cp ra thị trường để bình ổn thị trường. Tháng 10/2010, kqkd 9m rất tích cực với doanh thu 35,9bil¥, kqkd ra làm bất ngờ mọi nđt và các analyst liên tục revise up giá cp Hằng Đại từ 2.2hkd lên 7.3hkd target price cho năm 2011. Citi tính toán, giá thành 519¥/m2, giá bán bình quân 6k¥/m2, ty suat ln rong 34,6% cty có dthu cao nhất ngành, dự trữ đất đai nhiều nhất ngành không có lý do gì nghi ngờ triển vọng cty trong tương lai. Doanh nhân là các con bạc có lý trí, chấp nhận rủi ro, các việc kdoanh ko có rủi ro thì lại ko tồn tại cơ hội cho kdoanh. Hứa Gia Ấn chấp nhận trả 1.2bil hkd bồi thường nhưng đổi lại là ipo thành công và tài sản ông tăng 5 lần, đây là vụ cược hoàn toàn thành công của ông.
Sự phát triển như vũ bão của Hằng Đại và sự khủng hoảng của cty năm 2008 đã làm mọi người nghĩ tới sự sụp đổ của gã khổng lồ Sunco của Tôn Hồng Bân sau khi từ số 0 lên cty bđs lớn thứ 2 tại TQ chỉ sau Vanke với doanh số 4,3 tỷ¥/so với Vanke 6,3bil¥. Sunco tạo là thần thoại và hối tiếc cho sự sụp đổ của Sunco. Sau sụp đổ này Tôn Hồng Bân đã lập cty bđa khác là Sunac vào năm 2003 và hiên nay cung trở thành cty bđs lớn tại TQ với market cap 21bil usd hiện tại và doanh thu 18 bil usd quy mô bằng khoảng hơn 25% so với Hằng Đại. Mô hình kdoanh thần tốc của Sunco vs Hằng Đại khá giống nhau về tốc độ triển khai dự án. Nhanh chóng mua đất, nhanh chóng động thổ, nhanh chóng bán hàng, nhanh chóng thu hồi vốn. Tuy nhiên tại Sunco, cfi tài chính nợ vay quá lớn, cty lại giao quyền quá lớn cty con dẫn tới tham ô, biên lợi nhuận lại mỏng làm cty đang trên đỉnh cao bỗng nhiên sụp đổ chóng vánh làm người ta liên tưởng tới Hằng Đại năm 2008 khi rơi vào khủng hoảng. Sunco dùng 12 năm từ con số 0 thành người khổng lồ bđs TQ, nhưng cty chỉ thực hiện đc mua đất nhanh và triển khai nhanh trong 4 cái nhanh mà cty đề ra. Chi phí mua đất quá lớn (mua đất thường gấp 2 giá khởi điểm đấu giá), biên lợi nhuận quá mỏng (chỉ 3-5% so với ngành 15%), qly hỗn loạn (đại đa sói qly trong tuổi 20 thiếu kinh nghiệm chủ có lòng nhiệt tình), nợ vay quá lớn dẫn tới tài chính vốn lưu động bị khủng hoảng, khi ngân hàng dừng cho vay đã ko có nguồn vốn bổ sung, ipo thất bại do ko có nđt lớn ủng hộ chống lưng và cuối cùng Tôn Hồng Bân phải bán lại 55% cổ phần ông nắm giữ cho quỹ đtu tại HK và Sunco sụp đổ sau đó. Các dno bđs sụp đổ thường do tài chính ko đủ tới 8/10 trường hợp, và xâu xa do qly con người là chính.
Cách Sunco và Hằng Đại thực hiện cũng nhiều cty bđs phát triển thần tốc ở Việt Nam học tập. Cách cty lấy dự án rất nhanh chóng, triển khai thật nhanh, bán hàng nhanh chóng, hoạt động tài chính ksoat dong tiền đc đặt trọng tâm, tuy nhiên đại đa số cty gặp vđề về nhân tài khi tuyển dụng bên ngoài về mà thiếu sự đào tạo bài bản đưa lên qly 1 cách từ từ, cũng như cfi lấy đất quá lớn hiện nay cực kỳ làm khó cho họ có đc lợi nhuận, thời gian từ lúc lấy đất tới mở bán bị kéo dài do thủ tục làm cfi tài chính trong gđ rất lớn ảnh hưởng lớn tới hiệu quả thực tế dự án.
Năm 2011, chỉ trong 6m đầu năm cty đã tiêu thụ 6,1tr m2, doanh thu 42,5bil¥, lợi nhuận 5,8bil¥ trở thành dno số 1 tại TQ nửa năm này. Hằng Đại đã thành công hơn Sunco nhờ đào tạo nhân tài bài bản và đưa họ lên qly từ từ, cty cũng qly tập trung đặc biệt khi mua các mảnh đất, cty có sự ủng hộ mạnh mẽ của các nđt lớn nước ngoài và nó thực sự là yếu tố qđịnh khi cty gặp khó khăn khủng hoảng.
7. Chiến lc tiến tới ngôi vua – bí mật đẳng sau thành công của Hằng Đại
Kế hoạch của Hằng Đại luôn là vươn lên số 1 TQ. Cty có chế độ tiêu chuẩn hoá rất cao, cty có hệ thống tiêu chuẩn hoá hơn 6.000 tiêu chí chi tiết từng chi tiết nhỏ 1. Cty tập trung vào tl cấp 2 và 3 nhằm tránh các ông lớn như Vanke tránh đối đầu trực tiếp, cũng như giảm thiểu tác động của chính sách bđs lên cty.
Hứa Gia Ấn sau qtrinh vận hành, Hằng Đại đã tổ chức mô hình qly chặt chẽ thống nhất theo nhóm. Cty mẹ qly chặt chẽ nhân lực, tài chính, giá thành công trình, thiết kế công trình để ksoat các hạng mục công trình sẽ đảm bảo chất lượng giống nhau và cât giảm cfi thiết bị, nguyên vật liệu. Mô hình này đảm bảo cty con ko đi sai hướng, đảm bảo giá thành, đảm bảo chất lg sản phẩm đồng đều. Cty có mô hình qly chặt chẽ của cty lớn, cty có mô hình qly gần như quân đội. Cty có chế độ thưởng phạt rất mạnh và khắc nghiệt, qly tại cty rất vô tình, ông cũng ko tuyển người nhà vào làm việc trong cty, nếu vi phạm ông đều xly rất vô tình.
Cty cũng phát triển như vũ bão trong hoạt động kdoanh, mỗi 3 năm cty có 1 chiến lược kdoanh 3 năm và tốc độ tăng trưởng trong3 năm có những gđoạn bùng nổ tăng 20 lần, có gđoạn 3 năm tăng 10 lần. Giá thị thương hiệu của Hằng Đại cũng lên số 1 thị trường từ năm 2010 và hiện nay giá trị thương hiệu Hằng Đại vẫn là cao nhất tại TQ với giá trị gần 17bil usd.
Tiêu chuẩn hoá, quy mô hoá, chất lg hoá là hình thức phát triển nhiều năm qua của Hằng Đại và tiêu chuẩn hoá tạo ra sức mạnh cạnh tranh cho cty. Cty có hơn 6.000 tiêu chuẩn hoá chi tiết để xây dựng, hiện nay cty có hơn 180 công trình tại hơn 100 thành phố. Cty thiết bị nvl Hằng Đại sẽ tiếp xúc và đàm phán với các ncc nvl tạo ra lợi thế giá cả và số lượng. Mặc dù chúng to sự đơn điệu nhưng chúng lại tạo ra sức mạnh cạnh tranh cho cty, là cong cụ số 1 tạo ra tốc độ triển khai dự án thần tốc của cty. Ví dụ, với mỗi gói thấu, cty y/c nhà thầu nằm trong top 10 nhà thầu trong nc mới đc tham gia đấu thầu. Các cty con qly dự án cứ tiến hành theo tiêu chuẩn có sẵn là được. Thường 2 công trình khác nhau ở địa lý khác nhau sẽ giônga nhau tới 80% và có rất ít sự thay đổi.
Bố trí chiến lược của cty tại các tp cấp 2, cấp 3: cty chỉ tập trung vào các tp cấp 2 và cấp 3 bởi việc dễ lấy đất đai, triển kahi nhanh và thu tiền nhanh. Diên tích kdoanh và số lg sản phẩm của Hằng Đại là nhiều hơn nhiều so với Vanke trong khi Vanke rất mạnh ở các tp cấp 1 và 2 với giá bán cao. 94% gtri hđ bán hàng của Hằng Đại là đến từ các tp cấp 2 và cấp 3. Bình quân mỗi tp sẽ có 2-3tr m2 đất trải dài ở nhiều tp, khi bị điều chỉnh chính sách ở tp này có thể chuyển đến tp khác triển khai.
Sau khi thành công lớn ở các tp cấp 2, 3 Hằng Đại cũng đang tìm kiếm con đường vào 2 tp cấp 1 chính là Bắc Kinh và Thượng Hải, cty chưa hề có dự án nào tại 2 tp này dù là cty lớn bậc nhất TQ. Vì cfi đtu vào Bắc Kinh và Thượng Hải quá lớn mà lợi nhuận đem lại quá ít so với đtu vào các tp cấp 2 và cấp 3 hiện tại. Ngoài ra đất đai ở tp cấp 1 rất khó khăn để lấy đc và cfi lấy quá cao ko thể có đc lợi nhuận. Tu nam 2009, Cty cũng bắt đầu tiến vào bds thương mại, khách sạn thay vì thuần tuý nhà ở như trước đây. Cty tập trung đạt 4 yếu tố cốt lõi: dự trự đất đai, diện tích động thổ, diện tích tiêu thụ, giá trị tiêu thụ đảm bảo ổn định trong kdoan nđs nhà ở sau đó mới tiến dần dần vào bđs thương mại.
8. Văn hoá của sói – vũ khí quyết thắng trong ngành bđs
Chiến lc marketing của Hằng Đại là sự kết hợp của giảm giá + người nổi tiếng. Năm 2009, khi có điều tiết thị trg bđs của chính phủ, Hằng Đại đã tiến hành mở bán chiết khấu -8,5% và đã tạo đc đợt bán hàng mạnh mẽ thu về hơn 5bil¥ làm giảm áp lực về dòng tiền cho cty. Sau khủng hoảng năm 2008, mỗi khi có vđề xảy ra cty luôn chủ động để gia tăng dòng tiêng chống lại rủi ro khủng hoảng dòng tiền. Năm 2007 để huy động 506tr usd cty đã phải bỏ ra 16% cổ phần cty và Hứa Gia Ấn rất tiếc vì điều đó và luôn né tránh về sau phải làm lại điều này. Việc mở bán giá cả ưu đãi kèm theo chiết khấu luôn gây chú ý mạnh mẽ cho truyền thông và tạo hiệu ứng quảng cáo vô cùng tốt. Ưu đãi -8,5% này bản chất cty đã thực hiện từ lâu với các mức ưu đãi khác nhau từ -5%, -9,2%, -9,5%,… cty chỉ chuẩn hoá lại ở mức -8,5%, bên cạnh đó là việc lấy đất và mở bán nhanh chóng sau đó khoảng 5-6 tháng, giá mở bán vừa phải, số lg bán ra lớn mỗi đợt.
Bên cạnh mức giá phải chăng, cty mỗi lần mở bán hay khánh thành toàn nhà luôn mời người nổi tiếng tham gia sự kiện, các ngôi sao đều la những ngôi sao nổi tiếng nhất đương thời.
Hằng Đại cũng có chế độ đãi ngộ và thu hút nhân tài rất mạnh mẽ, thông thường nhân viên mới tốt nghiệp có lg khoảng 5k¥/tháng, sau 1 vài năm làm việc hiệu quả có thể đc cân nhắn lên qly cty con thu nhập tăng 10 – 40 lần là bình thường. Như tgđ Hạ Hải Quân đc Hứa Gia Ấn mời từ bên ngoài về và đc giao nhiệm vụ TGĐ sau 3 tháng thủ thách mà ko phải lấy từ nội bộ. Ông tin dùng là sẽ sử dụng mà ko quan trọng đã làm lâu năm tại cty hay chưa. Cty cũng ko có người thân thích tham gia qly tại cty ngoài Hứa Gia Ấn.
Văn hoá loài sói của Hằng Đại: Hạ Hải Quân khi tham gia và Hằng Đại đc cảnh báo cty là
Môi trường cuồng công việc, ngày đầu ông làm họp tới 11h đêm và ông nghĩ chắc là số ít ngày thế, nhưng sau đó ông thấy 11h là rất hiếm vì cty thường xuyên họp tới 2-3h sáng, gđ đầu nhiều qly làm tới 6h sáng sau đó về nhà tắm giặt nghỉ ngơi ăn sáng 9h lại tiếp tục làm. Hứa Gia Ấn thích tuyển nhân viên ngoại tỉnh ko phải ở Quảng Châu vì họ sẽ làm việc vô cùng chăm chỉ so với nhân viên bản địa. Ông kết hợp văn hoá đại dương đỏ + văn hoá loài sói để luôn đặt cty trong guồng máy vận hành nhanh. Gđ đầu Hứa Gia Ấn ko lấy dc đất từ xin dự án mà phải lấy từ đấu thầu, nên cty ko có lợi thế gì so với các dno có lợi thế ban đầu về đất, nhưng cty tạo ra văn hoá chiến đấu mạnh mẽ và chiến đấu đồng đội như loài sói. 20
Chữ thể hiện văn hoá Hằng Đại “Chính sách sáng suốt, thực hiện đến cùng, làm việc đạt hiệu quả cao”. Năm 2005, Hứa Gia Ấn tổng hợp ra 36 điều yêu cầu với nhân viên ở Hằng Đại để đẩy mạnh văn hoá dno tại Cty, học tập và đào tạo tẩy não nhân viên để thấm nhầm văn hoá dno này của Hằng Đại. Văn hoá loài sói là văn hoá đc mọi doanh nhân TQ ở lứa tuổi sunh ra trong những năm 40-60s sử dụng, có thể do môi trường sinh ra lớn lên trong cách mạng văn hoá và kdoanh khi nền kt mở của và mọi đối thủ quốc tế đều lớn mạnh hơn mình mà họ lựa chọn chiến lc bầy sói nhằm chống lại các con sư tử, con voi khổng lồ quốc tế. Các nhân vật tiêu biểu kdoanh kiểu bầy sói: Nhiệm Chính Phi (Huawei), Liễu Truyền Trí (Lenovo), Vương Thạch (Vanke), Trương Thuỵ Mẫn (Haier), Hà Hưởng Kiện (Midea),…
Hằng Đại trong nhóm cty bđs Quảng Đông với các tên tuổi lớn như Hằng Đại, Vanke, Country Garden là 3 cty lớn nhất TQ và cả thế giới, xu hướng bđs Quảng Đông là sự tiện lợi, thực dụng. Giá bán của Hằng Đại thông thường khoảng 5.000-6.000¥/m2 và chỉ bằng 55% giá bán của Vanke. Trong khi Coutry Garden gđ đó còn bán 3.000¥/m2 và có gđ mở bán hết sạch 70 toà nhà, Country Garden cũng tập trung chính lại các tp cấp 2, 3 họ cũng nhanh chóng lấy đất, triển khai, mở bán nhanh chóng và thu hồi vốn, cách kdoanh rất giống nhau của các cty bđs Quảng Đông. Hằng Đại chưa có kế hoạch chuyển qly cho người nhà và môi trường đề bạt rất chuyên nghiệp, trong khi đại bộ phận các cty TQ và Châu Á có sự kế thừa
qly gia đình như Coutry Garden Dương Quốc Cường nghỉ hưu đưa con gái lên làm chủ tịch cty. Từ năm 2010, cty đã tham gia vào thể thao và duy trì hoạt động từ thiện mạnh mẽ nên rất đc mọi người yêu mến, đặc biệt là về bóng đá tạo ra giá trị thương hiệu của Hằng Đại tăng lên mạnh mẽ. Các nhóm cty bđs Quảng Châu cũng bắt đầu đổ bộ mạnh vào thị trg Bắc Kinh và Thượng Hại sau thành công ở các tp cấp 2, cấp 3. Thông thường các nhà kd đều nghĩ muốn chiếm đc thiên hạ phải chiếm đc Bắc Kinh, nhưng Hằng Đại đã chứng minh cty chưa vào BK vẫn chiếm đc thiên hạ và là người đứng đầu thị trường. Bđs Quảng Đông là
nơi vận hành theo quy luật thị trg nhất và là người dẫn dắt thị trg bđs TQ phát triển.
9. Abramovic của TQ – mô hình Hằng Đại kết hợp đế chế thể thao
Năm 2009, Hằng Đại lần đầu tham gia thể thao khi thành lập clb bóng truyền Hằng Đại, ông đã mời Lam Ping là hlv bóng truyền đội tuyển Mỹ, người từng giành chức vô địch bóng truyền thế giới năm 1982 của TQ với cfi đầu tư 20m¥, và trả lg cho hlv 5m¥/năm.
Ngay năm sau đội bóng truyền Hằng Đại đã thành công vô địch giải Super League. Lam Ping đc giao toàn quyền hlv, qly, nhân sự. Hằng Đại chuyên cung cấp hậu cần cho đội bóng theo nhu cầu, đây là bước thử nghiệm đầu tiên để năm 2010, Hằng Đại chính thức tham gia bóng đá khi tiếp nhận đổi Quảng Châu với cfi chuyển nhượng 100m¥ và đổi tên thành Hằng Đại Quảng Châu. Clb ngay lập tức đổi hlv sang Soo ng Hàn Quốc, sau đó là các ngôi sao trong nc tiếp tục tham gia clb, lương hlv 5m¥. Như giải đấu hạng nhất, sân đang sửa Hứa Gia Ấn thuê 100 xe bus chở cổ động viên đi cổ động cho đội bóng. Cty còn thuê bao cả 5 chiếc máy bay để đưa cổ động viên đến cổ vũ đội bóng. Sau 1 năm cty từ hạng nhất lên Super League, ông tuyên bố sẽ dùng 5 năm để đưa đội bóng vô địch Châu Á.
Chính sách thưởng của ông cũng đc đề ra từ khi clb ơt hạng nhất như 500k-1tr-1,5tr nếu thắng 1 trận – 2 trận liên tiếp – 3 trận liên tiếp. Đến khi lên giải siêu hạng, ông đề ra chế độ thưởng 5tr thắng – 1 tr hoà – phạt 3tr nếu thua. Lễ khai mạc Super League có hàng trăm nhà báo và đài truyền hình truyền trực tiếp, cũng như rất nhiều người nổi tiếng tham gia khai mạc. Riêng lễ khai mạc này Hằng Đại chi 50m¥ lớn nhất trong lịch sử TQ. Hằng Đại cũng liên tục chiêu mộ các cầu thủ nổi tiếng chất lg cao về nâng cấp chất lượng cầu thủ của đội tuyển. Năm đầu tiên Hằng Đại chi 200m¥, năm thứ 2 chi 700m¥ cho đội bóng Hằng Đại để mua cầu thủ lẫn thưởng đội bóng. Cách qly cũng như cách đội bóng truyền Hằng Đại qly, cầu thủ vs ban lđ đội bóng ko liên hệ trực tiếp với nhau mà qua ban huấn luyện, ban huấn luyện đc toàn quyền qly đội bóng, nhân sự, ban ld đội bóng hỗ trợ về hậu cần cho đội bóng mà ko can thiệp vào qđ của hlv. Clb cũng hợp tác vs Real Madrid và xd trường đào tạo bóng đá lớn nhất thế giới, clb cũng thuê các cầu thủ tầm cỡ quốc tế và hlv quốc tế Lippi, Hằng Đại đã trên còn đg cải cách nền bóng đá TQ.
10. Đạt đến đỉnh cao, con đường làm từ thiện của Hằng Đại
Tới năm 2011, Hứa Gia Ấn vs Hằng Đại đac quyên góp hơn 1,6bil¥, đây là con số rất lớn so vời các dno khác tại TQ. Ông cũng thường xuyên tài trợ xây dựng trường học và trang thiết bị vật chất học tập trên khắp cả nc và tại quê nhà ông. Các khoản mục đầu tư cho giáo dục cũng rất lớn với hơn 80m¥, như xây dựn trg tiểu học, trung học, trường dân tộc thiểu số, ông rất hiểu giáo dục đã giúp ông thay đổi cuộc đời và giúp ông có tương lai hiện tại. Ông cũng mạnh mẹ kêu gọi các dno tích cực hơn trong hoạt động từ thiện tại TQ.
